本文章廣告來源：Google廣告
註冊一畝三分地論壇，查看更多幹貨！
您需要 才可以下載或查看附件。沒有帳號？
哪裏寫錯了，歡迎指正。
之前寫了2篇房産經紀人不會告訴你的真相：
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-716008-1-1.html
這裏說幾個賣房合同過程中賣家經紀人不會告訴你的真相
1. 有幾種不同賣房的合同
最常見是 獨家代理， 就是不管是誰找的買家（包括自己找的），把房子賣掉了， 傭金都歸賣家經紀人，灣區絕大多數賣房合同是這種。
還有一種是open listing, 就是幾個賣家經紀人競爭，誰找的買家，傭金歸誰，基本沒有經紀人做這個。
另外一種是 net listing, 就是賣家設定一個價格，成交價格超過這個設定價格部分，做爲傭金全部歸賣家經紀人。
這種有時候會用，如果設定的價格太高，就比較考驗經紀人的水平， 但是賣家經紀人有本事賣的更高的，就賺的更多。
但是如果設的太低，比如設了100萬， 最後200萬成交，經紀人賺100萬， 就會出現賣家心裏極度不平衡的情況。
2. 賣房合同上的合同過期日期
這個是合同最重要的之一， 合同過期日期一定要填的。
賣家經紀人一般希望合同時間越長越好，有些黑心經紀人會要簽半年或者一年。
但是合同時間短對賣家有利， 如果對賣家經紀人不滿意， 時間一到就可以換人賣。
開放式廚房油煙亂竄
「廚房與客廳相連相通」也較無法聚財，時下很多房子為了要讓空間更開闊，會採開放式廚房設計，不過因為台灣飲食習慣跟外國不同，偏好滷肉、炒菜，易產生油煙，這時廚房如果是開放式，油煙一亂竄，便會混亂磁場，難以聚財，建議用拉門阻隔廚房與客廳空間來改善。591房屋交易網也提醒，如果家中為獨立廚房，在炒菜做飯時要關上廚房門，並打開後陽台門窗，讓晦氣可以向外排出去。
沒有陽台賺錢不容易
陽台部分，「沒有前後陽台」的格局，通常較不易賺錢，因為前陽台又可代表賺錢能力，後陽台則可代表存錢能力，如果前後陽台都沒有，不僅錢難賺，還會窮。然而很多小宅、小坪數的產品都沒有前陽台，這時江柏樂老師表示，可以在客廳靠窗處放開運竹或插花來改善，也可以擺放鹽燈、會行光合作用的綠色植物來破解，最重要的還是要將家裡的窗戶打開，保持室內通風，讓氣可以順暢流竄。
陽台不宜鏤空，有女兒牆以及雨遮會比較有安全感，可避免破財或財來財去的破財現象。
發大財!除了地段與價格，不少人在買房會考慮居家風水，來提升運氣和財運，風水老師表示，房子格局很多，但有6種常見住了會變窮光蛋的類型，民眾不得不知，因為住在裡面不僅賺不到錢，還可能會家徒四壁，準備買屋的朋友不妨慎選，而已經買、已經住了的朋友也別慌，破解方式一併告訴你。
客廳沒窗「錢途」渺茫
另外，客廳一般是聚集財氣的空間，而財氣是要在陽光充足、空氣流通的地方，「客廳沒有開窗」就猶如密不通風、沒有光線的房子，對財運多有阻礙，甚至會事業走下坡。假如客廳真的沒有開窗，建議可用燈光照亮「錢途」，可以靠增加光源、提升客廳明度等來補足，即使人不在家，平時也盡量以燈光加強，讓客廳保持明亮。
千萬不要買! 這些格局居然會愈住愈窮
前門通後門一箭穿心
歹格局，財運永遠離你遠遠的!風水老師江柏樂表示，大家最耳熟能詳的「穿堂煞」就是常見的漏財格局，俗稱的前門通後門，自家門一打開就可以看見窗戶、陽台，一箭穿心，住在裡面的人不僅會很沒安全感，也無法聚財。最簡單的方式就是做玄關遮擋，如果客廳空間夠充裕，則可設計二進式玄關，若不想大幅施工，也可以擺放立櫃或屏風區隔空間，可達到迴風聚氣的效果。
比如灣區是賣方市場，一般房子從准備到上市， 到Close， 三個月可以完成了。
就是因爲賣房合同有過期日期，所以賣家經紀人會希望房子越快賣掉越好，
最害怕的就是法律糾紛 導致房子不能及時賣掉， 所以賣家經紀人一般都不希望賣家買家因爲押金糾紛走法律程序。
3. 賣房合同上的listing price（不是Redfin上的）
以前這個是合同中最重要的部分，這個價格決定了經紀人是否能拿到傭金。
只要房子收到了超過這個價格的Offer，不管賣家接受與否， 賣家經紀人就有權拿到傭金。
但是2013年後， 賣房合同更改了這部分（ ）
現在這個價格已經沒有任何用處了，想寫多少寫多少， 100萬的房子寫200萬也可以， 500萬也可以， 這個價格買家看不到。
這個價格不是Redfin上面的上市價格, 100萬的房子上市價格可以寫成90萬，跟賣方合同上的價格沒有任何關系
4. 灣區中國經紀人賣房收多少傭金（不包括給買家的）？
因爲灣區房價高， 一般Redfin收 1% ， 很多華人Broker經紀人收1% 到1.5%, 非華人broker經紀人會收2% 到 2.5%
Compass 經紀人一般會收2.5%。
收費有時也會根據房子類型，地點，新舊程度， 房市好壞等變化。
5. 賣家如何決定給買家經紀人多少傭金？
給買家經紀傭金多少是賣家決定的， 想給多少就給多少， 可以給1%， 可以給5000 或者10000
灣區一般是給2.5%（新建房給的少一些）， 目前絕大多數人買房都找經紀人， 所以這個錢不能省。
給買家經紀人傭金的少的話，經紀人就會建議自己客戶不買你的房子， 也不會帶客戶看你的房子。
按百分比給買家經紀人傭金的好處是，成交價越高， 買家經紀人賺的越多，買家經紀人就會想辦法讓客戶使勁加價買了。
6. 賣家賣房過程中由于計劃改變不想賣了還需要付經紀人傭金麽？
以前是需要的，只要合同簽了， 在合同截至日期前，只要賣家經紀人收到了比合同上listing price 高的Offer，那賣家經紀人就有權拿到傭金。
在2013年後， 賣房合同更新了一下 （ ）
現在是賣家可以拒絕任何Offer， 而不需要付賣家經紀人傭金。如果改變主意不想賣房了， 就不接任何Offer。
如果黑心經紀人嚇唬你， 說不接offer也要付傭金之類， 那就是在坑你。
有什麽問題可以回複，一一解答。
下一篇會講講賣家經紀人是怎麽把房子以遠高于市場價賣掉的
各位碼工水平要遠高于那些年入百萬經紀人，趕緊考個執照， 不要找不如自己的人買賣房了！
留言列表
